​相続税・節税 事例紹介

​〜軍用地編〜

​●軍用地とは?

軍隊の基地(軍用基地)に使用される土地のことです。

軍用地の多くは軍が所有する国有地なのですが、国以外の法人・私人が所有する国有地を軍が賃貸している場合もあります。

一般的に不動産投資というとマンションやアパートなどを購入し、部屋を貸出すことで

賃貸収入を得ます。

軍用地投資は、軍用地の地主となり、国にその土地を貸出すといった形になるので、国から賃借料を得ることになります。

​●軍用地投資メリットとは?

アパート・マンションへの不動産投資と比べて軍用地投資には、非常に大きいメリットがあります。

​POINT1 管理不要で計画が立てやすい!

一般的な物件投資(アパート・マンション)では・・・

定期的な建物のメンテナンス費用

建物全体にかける火災保険

共有部分の電気料金

入居者が退去時の修繕費用

不動産会社に管理してもらう場合、不動産会社に払う管理手数料

投資用マンションを所有した後は・・・

事件や事故が起きた場合、不動産価値が下落する可能性

火事や水害、地震などの天災により壊れてしまう、消失する可能性

景気や大型施設の閉鎖などの外的要因により、長い間空室が続き予定いた家賃収入が

  得られない可能性

​〜

オーナー個人では避けがたいリスクを抱えることになります。

​しかし、軍用地投資は更地を所有し国に貸出事業ですから、

上記のような諸費用の支払いやリスクがないというのが大きなメリット。

​POINT2 不動産瑕疵が発生しない!

なぜなら、軍用地は国が借主であり、基本的に何があっても国が処理してくれるため、瑕疵の発見によって地主が損害を被ることはありません。

更地を国に貸す軍用地に瑕疵が起きることは考えにくいので、地主が心配することは

ほとんどありません。

​POINT3 売却が簡単!

軍用地とはいえ、立派な不動産投資です。

購入後、長期保有する方もいれば、色々な事情で売却を考える方もいます。

軍用地は他の不動産投資と比べて安定性・安全性・希少性という面から人気があるので、売りに出せば比較的短期間で売主様の希望に近い値段で売却できる可能性があります。

​また、お手持ちの軍用地を複数に分けて、部分的に処分することも可能なので、売却はもちろん相続や贈与など様々な活用方法ができるのもおおきな魅力です。

​●軍用地投資のデメリット

●利回りが低い

●返還される可能性がある

​●県外の人が購入する場合、担保設定ができない場合がある。

軍用地は通常の投資物件と違い多くのメリットがありますが、その反面やはりデメリットもあります。

​●軍用地投資におけるそう相続税対策の効果

軍用地は国有地や法人・私人が所有する私有地を軍が賃借している土地のことです。

言い換えれば軍用地とは借地権の設定された土地のことです。

借地の設定されている更地というのは通常の相続財産評価額から一定の割合を引いた価額に対して相続税を課税されます。

この一定の割合を底地権割合といいます。

軍用地は一般的に相続財産評価額がもともと民有地より低いとされており、更にその評価額から底地割合の40%を引いた価格を相続財産評価額と設定します。

したがって、相続が発生した場合には現金を持っているよりも、現金を軍用地に変えていた方が節税できるというわけです。

​また、現金は相続した相続税を引いた額がそのまま残るのに対し、軍用地は相続税を支払った後も借地料が発生し続けますので、結果的にかなりの金額の差異が生じることになります。

​●例えば・・・

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